Sklapanje ugovora o zakupu stana je zakonska obaveza koja donosi određene rizike, posebno u kontekstu mogućih dugovanja podstanara. Prema rečima advokata Lazara Borozana, u slučaju da podstanar ima bilo kakve dugove, izvršitelji mogu zapleniti pokretne stvari vlasnika nekretnine. Ova situacija se može dogoditi ako podstanar ima prijavljeno prebivalište na adresi stana koji iznajmljuje.
Borozan pojašnjava da ukoliko zakupac ima dug prema svom poveriocu, poverilac može pokrenuti postupak izvršenja radi naplate. U tom postupku, javni izvršitelj popisuje sve stvari koje se nalaze u stanu, uključujući i pokretne stvari vlasnika i podstanara. Zakupac je prijavljen na adresi stana, što znači da izvršitelj može popisivati stvari na toj lokaciji, a vlasnik stanova može se suočiti sa situacijom gde se popisuju i njegove stvari.
Kako bi se zaštitio od potencijalne prodaje svojih stvari, vlasnik može podneti prigovor trećeg lica tokom postupka izvršenja. Ovaj prigovor može se podneti sve do okončanja izvršnog postupka, što je značajan rok koji može pomoći vlasniku. U prigovoru, vlasnik tvrdi da stvari pripadaju njemu i zahteva od izvršitelja da obustavi izvršenje nad tim stvarima. Međutim, kako bi uspešno zaštitio svoje interese, vlasnik mora imati dokaze o vlasništvu, kao što su ugovor o prodaji ili račun. Nažalost, mnogi vlasnici ne čuvaju takve dokumente, što može otežati proces.
Ukoliko vlasnik ne poseduje potrebne dokaze, prigovor bi mogao biti odbijen, ali može pokrenuti poseban parnični postupak gde bi dokazivao nedozvoljenost izvršenja. U ovom postupku, nisu neophodni materijalni dokazi, već se može koristiti svedočenje vlasnika ili drugih svedoka koji bi potvrdili njegovo vlasništvo. Ipak, važno je napomenuti da parnični postupak ne obustavlja izvršenje, što može dovesti do situacije u kojoj se stvari prodaju pre nego što vlasnik uspe da dokaže svoje pravo na njih.
Borozan ističe da vlasnik nekretnine može ni ne saznati da se vrši izvršenje ako ga podstanar ne obavesti. Zakon ne predviđa obavezu obaveštavanja vlasnika u ovom slučaju, već samo dužnika i poverioca, što znači da vlasnik može propustiti rok za podnošenje prigovora.
Kako bi se zaštitili od ovakvih situacija, vlasnici stanova mogu preduzeti nekoliko koraka. Prvo, trebali bi redovno proveravati stan i poštu kako bi bili sigurni da se ne vodi nikakav postupak. Drugo, u ugovoru o zakupu može se navesti da zakupac ne može prijaviti prebivalište. Treće, vlasnici mogu napraviti spisak pokretnih stvari koje se nalaze u stanu prilikom sklapanja ugovora, što može pomoći u slučaju dokaza.
Konačno, četvrti korak je održavanje dobre komunikacije sa zakupcem, kako bi bili obavešteni ako se pokrene postupak izvršenja. Ugovor o zakupu predstavlja pravni dokument koji štiti i zakupca i stanodavca, a bitno je da se sve stavke detaljno pročitaju i razumeju pre potpisivanja.
Na kraju, ključno je naglasiti da vlasnici, pre nego što potpišu ugovor o zakupu, treba da budu dobro informisani o svojim pravima i obavezama, kako bi izbegli moguće komplikacije u budućnosti. Pravilna priprema može značajno smanjiti rizik od problema i obezbediti miran boravak u stanu.
